Kupno działki budowlanej to wyzwanie. Zobacz, jak nie popełnić błędu [PORADNIK]

Nie, to nie pomyłka. Kupując działkę, trzeba mieć już, przynajmniej "w głowie", wyobrażenie o swoim przyszłym domu. Na przykład - jakie ma mieć rozmiary. Od tego zależy, jaka powinna być minimalna powierzchnia gruntu. Ogólnie rzecz ujmując, przepisy stanowią, że odległość ściany budynku z oknem musi wynosić minimum 4 metry od granicy działki. Czyli - jeśli dom ma mieć np. 10 metrów długości, a jego szczyty z otworami okiennymi będą blisko tej granicy, to potrzebujecie działki o szerokości nie mniej niż 18 metrów!

- Pod budowę domu jednorodzinnego działka powinna mieć co najmniej 700 m kw. - uważa Marcin Jańczuk z agencji Metrohouse. Radzi też zwrócić uwagę na kształt działki. Wszelkie nieregularne kształty - trapezy, trójkąty - mogą być barierą we wkomponowaniu gotowego projektu domu. Oczywiście można zamówić indywidualny projekt, ale to znacznie podnosi koszty całej inwestycji.

Ważna jest też kwestia spadku terenu. Być może pierwsze wrażenie będzie pozytywne, ale dla architekta nie lada wyzwaniem okaże się zaprojektowanie domu, a tym bardziej wkomponowanie w otoczenie ogrodu. Dlatego Jańczuk uczula, że nie każdy wymarzony projekt domu będzie możliwy do zrealizowania na działce na zboczu.

Co jeszcze trzeba sprawdzić przed zawarciem transakcji? W urzędzie gminy czy miasta poproś koniecznie o wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. - Czas oczekiwania na decyzję wynosi do 14 dni, a koszt to 50 zł za wypis i 20 zł za każdą stronę wyrysu. Tam, gdzie nie został uchwalony plan zagospodarowania przestrzennego, konieczne jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na decyzję można oczekiwać wtedy do dwóch miesięcy, a usługa kosztuje 107 zł - informuje Marcin Jańczuk. Dodajmy, że całkowita opłata za wypis i wyrys nie może być wyższa niż 250 zł.

Na co ci potrzebne te dokumenty? Dowiesz się z nich na przykład, jakiej wysokości i wielkości dom wolno postawić w danej okolicy. Może się okazać, że swoich planów nie będziesz mógł w niej zrealizować. Bo jeśli marzy ci się wysoki, nowoczesny budynek z płaskim dachem, a plan przewiduje tylko takie do półtora kondygnacji (parter i poddasze), w dodatku z dachami dwuspadowymi, to nie uzyskasz pozwolenia na budowę.

Czasem znajdujemy miejsce, którego uroda zatyka dech. I okazuje się, że ktoś właśnie tu sprzedaje działki. Na pozór - fart, pełnia szczęścia. Nie możemy jednak zapominać, że w okolicach Płocka wiele terenów jest narażonych na powodzie czy podtopienia. I to nie tylko z powodu bliskości wielkiej Wisły, ale i mniejszych rzek czy rzeczek.

Właściciel, któremu zależy na sprzedaniu gruntu, będzie ci mówił: - Co, powódź? Tu nikt nigdy wody nie widział!

Nie uwierz w takie zapewnienia zbyt łatwo. Mapy zagrożenia powodziowego i mapy ryzyka powodziowego znajdują się w ogólnodostępnym portalu mapy.isok.gov.pl i warto tam zajrzeć, żeby później samemu sobie nie pluć w brodę.

Uzbrojona czy niekoniecznie?

To bardzo istotna kwestia, w dodatku nie taka prosta. Działka bez uzbrojenia, czyli dostępu do wodociągu, kanalizacji, prądu itp. jest dużo tańsza i to dla wielu jest istotny argument. Niestety, nie jest to takie oczywiste. Jeśli będziemy musieli na własny koszt doprowadzić wodę lub wywiercić studnię, zbudować szambo - okaże się, że pieniędzy wcale nie wydamy mniej, a dodatkowymi kosztami będą w dodatku zszarpane nerwy i opóźnienia w budowie.

Przekonała się o tym pewna rodzina z Płocka, która widząc wokół wymarzonej działki linie wysokiego i średniego napięcia, była święcie przekonana, że sprawa doprowadzenia energii elektrycznej to po prostu pestka. I co? Prąd owszem, został doprowadzony, ale po blisko siedmiu latach od złożenia wniosku i wpłacenia pieniędzy! Okazało się bowiem, że potrzebny był nowy transformator, a nikt z sąsiadów nie zgadzał się, by został zlokalizowany na lub w bezpośrednim sąsiedztwie ich posesji.

Z własnym ujęciem wody też mogą być problemy. Jeśli zdecydujemy się na wariant z tzw. studnią wierconą, to może się okazać, że trzeba będzie się wwiercać nawet 30 metrów w głąb ziemi. Kosztuje to ładnych kilka tysięcy złotych, a efekt też jest nieoczywisty, bo woda nie zawsze nadaje się do celów spożywczych bez jej specjalnego uzdatnienia. Koszty będą więc rosły, a nerwy coraz bardziej w strzępach... To wszystko sprawia, że warto się zastanowić, czy nie lepiej od razu kupić działkę droższą, ale z dostępem do wszelkich możliwych mediów.

- Możliwość dojazdu na działkę samochodem nie oznacza, że teren ma dostęp do drogi publicznej. Droga dojazdowa może bowiem leżeć na czyimś gruncie - podkreśla Maciej Górka z Domiporta.pl. Informacje o dostępie do publicznej trasy znajdziesz w wypisie z planu zagospodarowania lub w decyzji o warunkach zabudowy.

Możesz się też spotkać z sytuacją, że droga publiczna w planie miejscowym jest, choć nie ma jej w terenie. Ma być - kiedyś tam. Gmina jednak nie pali się do takiej kosztownej inwestycji, zwłaszcza na obszarze, w którym domów jest wciąż niewiele albo wtedy, gdy twój ma być pierwszy. Co wtedy? Cóż, będziesz skazany na brodzenie w błocie, kiedy zaczną padać deszcze, nikt ci dojazdu nie odśnieży. To wszystko spowoduje, że życie nawet w najbardziej uroczym zakątku stanie się trudne do wytrzymania.

Tak jak już pisaliśmy, kupując działkę budowlaną, musisz cały czas dopasowywać ją do domu, który chcesz na niej postawić, ale też myśleć o samej budowie. Dlatego ważne jest, by sprawdzić poziom wód gruntowych, zwłaszcza jak ziemia leży w pobliżu zbiornika wodnego. Dlaczego? Bo poziom wód może być na tyle duży, że będziesz miał kłopoty z wykonaniem fundamentów, a już z piwnicy w ogóle trzeba będzie zrezygnować.

Dlatego warto zamówić geotechniczne badanie gruntu u specjalistycznej firmy. Co prawda może cię to kosztować nawet powyżej dwóch tysięcy złotych, ale w ostatecznym rachunku się opłaci, bo pozwoli uniknąć kupna działki, na której budowa będzie udręką.

Jeśli nie chcesz wydawać tych pieniędzy na badania, pogadaj przynajmniej z ludźmi zamieszkującymi okolicę, najlepiej z najbliższymi potencjalnymi sąsiadami. Podpytaj, czy i na jakie niespodzianki trafiali, kiedy budowali swoje domy.

Z planu miejscowego dowiesz się, co jest planowane w pobliżu twojego przyszłego domu, co cię może spotkać. Czy za parę lat nie będziesz miał blisko płotu ruchliwej drogi albo uciążliwej działalności gospodarczej? Dla wielu byłaby to z pewnością przykra okoliczność, a w dodatku takie sąsiedztwo może w przyszłości obniżyć wartość twej nieruchomości.

Warto także porozmawiać z pobliskimi mieszkańcami. Nie z jednym, a z kilkoma, tak by zdobyć jak najwięcej wiarygodnych informacji i opinii. Jeśli ludzie narzekają na czyjeś wybitnie uciążliwe sąsiedztwo - zastanów się, czy chcesz się w to pakować. Pytaj też o to, jak o wybrany teren troszczą się władze gminy, miasta. Czy dotrzymują umów i obietnic danych mieszkańcom? Dbają o ich komfort życia, inwestują? Czy może dane miejsce jest daleko poza zasięgiem priorytetów i oczekiwanie na remont drogi, plac zabaw przy przedszkolu albo kanalizację trwa od lat i trwać będzie jeszcze bardzo długo? Czy ludzie są fajni, lubią się integrować, wspólnie organizować rozrywki? Nawet jeśli teraz wydaje ci się, że szukasz tylko ciszy i spokoju, to jak każdy człowiek jesteś istotą społeczną i wyalienowanie na dłuższą metę nie będzie ci służyć. A dobry, życzliwy sąsiad to skarb. Zawiezie cię gdzieś, jeśli popsuje ci się auto, zrobi zakupy, kiedy paskudna grypa położy cię do łóżka. Ot, zwyczajne sprawy.

To wszystko okaże się bardzo ważne, kiedy już zamieszkasz w nowym miejscu. Poznaj je najlepiej jak się da zawczasu. Nie decyduj się na zakup pod wpływem impulsu. W piękny, słoneczny letni dzień wszystko wydaje się piękne. Ale lato nie trwa wiecznie. Warto więc wybrać się na upatrzoną działkę, kiedy pada śnieg albo leje deszcz. Jak tam jest wtedy? Można w ogóle dojechać, nie tonąc w błocie?

Naprawdę, warto się postarać, zanim kupi się działkę...

Nie ryzykuj kupna działki, nie zaglądając wcześniej do jej księgi wieczystej. Jest to dokument opisujący stan prawny nieruchomości. Dzięki internetowej przeglądarce ksiąg wieczystych sprawdzisz nie tylko to, czy sprzedający nieruchomość jest jej rzeczywistym właścicielem. Z księgi wieczystej dowiesz się także innych rzeczy, np. czy nieruchomość nie jest zadłużona. Jak znaleźć tego typu informacje?
Musisz wiedzieć, że każda księga wieczysta składa się z czterech działów. Pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością (np. prawo przechodu przez sąsiednią nieruchomość). W tym dziale określone jest też miejsce położenia nieruchomości, numer działki ewidencyjnej. Jeśli chcesz się dowiedzieć, kto jest właścicielem, współwłaścicielem, użytkownikiem wieczystym lub współużytkownikiem wieczystym, zajrzyj do działu drugiego. W przypadku współwłasności lub współużytkowania wieczystego znajdziesz tu także informację o wielkości udziałów.
Trzeci dział księgi wieczystej przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych (w szczególności służebności, użytkowania, prawa odkupu lub pierwokupu) oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością, a także wpisy innych praw i roszczeń.
Natomiast w dziale czwartym księgi wieczystej wpisuje się hipoteki.
Uwaga! Kupując działkę, powinieneś więc bezwzględnie sprawdzić, najlepiej tuż przed sfinalizowaniem transakcji, czy ta nieruchomość nie jest obciążona hipoteką. Chodzi o to, żebyś nie musiał spłacać cudzego długu - hipoteka wisi na nieruchomości, a zmiana jej właściciela niczego nie zmienia.